لماذا يطلب البنك دفعة مقدّمة؟
البنوك لا تُموّل كامل ثمن الشقة. تُموّل نسبة تتراوح بين 70% و85%، وتطلب منك دفع الباقي مقدّماً. السبب بسيط: البنك يُريد تأكيداً ماليّاً على جدّيتك، ويُقلّل المخاطر في حالة تعثّر السداد.
كلّما زادت الدفعة المقدّمة، قلّ المبلغ المُموّل، وانخفض القسط الشهري والفوائد الإجمالية. لكن المقدّم الأكبر يعني حاجة لسيولة نقدية أعلى الآن.
نسب الدفعة المقدّمة في البنوك الرئيسية (2026)
بناءً على بيانات من البنك الأهلي، بنك مصر، بنك القاهرة، والمصرف المتّحد:
- البنك الأهلي: 20% حدّ أدنى للوحدات السكنية في الشيخ زايد و6 أكتوبر
- بنك مصر: 15% لمن دخله الشهري يتجاوز 15,000 جنيه
- بنك القاهرة: 20% للوحدات في كمبوندات مُسجّلة
- المصرف المتّحد: 25% للوحدات فوق 3 مليون جنيه
- بنك CIB: 20% كحدّ أدنى، قد ترتفع لـ 30% في كمبوندات جديدة
النسب قابلة للتعديل حسب ملفّك المالي، طبيعة وظيفتك، ونوع العقار. موظّف حكومي برواتب مُستقرّة قد يحصل على نسبة أقلّ من صاحب عمل حرّ.
حساب المقدّم: أمثلة من السوق
شقة 140م في كمبوند حدائق أكتوبر – 2.8 مليون جنيه
- مقدّم 15%: 420,000 جنيه
- مقدّم 20%: 560,000 جنيه
- مقدّم 25%: 700,000 جنيه
إذا دفعت 20%، يُموّل البنك 2.24 مليون جنيه. القسط الشهري لمدّة 20 سنة بفائدة 18.5% تتراوح بين 34,000 و36,000 جنيه حسب البنك.
شقة 160م في زد (Zed) – 5.5 مليون جنيه
- مقدّم 20%: 1,100,000 جنيه
- مقدّم 25%: 1,375,000 جنيه
هنا، رغم نفس النسبة، المبلغ النقدي المطلوب أعلى بكثير. من المُمكن أن يطلب البنك نسبة أعلى لوحدات فوق 5 مليون، فتصل لـ 30%، أي 1.65 مليون جنيه.
وحدة استلام فوري في سوديك ويست – 3.6 مليون جنيه
- مقدّم 20%: 720,000 جنيه
- مقدّم 25%: 900,000 جنيه
الاستلام الفوري يُسرّع إجراءات التمويل لأن الوحدة جاهزة ومُسجّلة، لكن البنوك قد تطلب تقييماً عقارياً مستقلّاً.
المصروفات الإضافية التي تُدفع نقداً
المقدّم ليس المبلغ الوحيد. هناك مصروفات أخرى:
- رسوم التسجيل والشهر العقاري: 2.5% من قيمة العقار (ضريبة تصرّفات عقارية + رسوم تسجيل)
- رسوم التقييم العقاري: 1,500 – 3,000 جنيه يطلبها البنك
- رسوم فحص ملفّ التمويل: 500 – 1,500 جنيه
- تأمين على الحياة: قسط سنوي يتراوح بين 0.3% و0.5% من قيمة التمويل
- رسوم صيانة وخدمات الكمبوند: قد تُدفع عند الاستلام (3,000 – 8,000 جنيه/سنة)
اجمع هذه المصروفات مع المقدّم لمعرفة السيولة النقدية الحقيقية. لشقة بـ 3 مليون، قد تحتاج 650,000 – 750,000 جنيه نقداً يوم التوقيع.
هل يُمكن تقليل المقدّم المطلوب؟
نعم، في حالات محدودة:
- برامج حكومية: مبادرة الإسكان الاجتماعي أو التمويل العقاري المدعوم قد توفّر شروطاً أخفّ، لكنّها غالباً لا تشمل كمبوندات الشيخ زايد و6 أكتوبر.
- دخل مُرتفع: إذا كان راتبك الشهري يتجاوز 40,000 جنيه، بعض البنوك تُقلّل المقدّم لـ 15% شرط أن القسط لا يتجاوز 40% من دخلك.
- علاقة مصرفية قوية: عملاء بنك القاهرة أو CIB منذ سنوات قد يحصلون على مرونة.
- كفيل ضامن: لو أحد والديك يملك عقاراً مُسجّلاً، يُمكن استخدامه كضمان إضافي.
لا تعتمد على تقليل المقدّم كخطّة رئيسية. خطّط للنسبة القياسية (20%) ثم فاوِض.
متى تدفع الدفعة المقدّمة؟
في تمويل عقار جديد (أوف-بلان):
- تدفع جزءاً للمطوّر عند الحجز (عادة 10% من قيمة الوحدة)
- تدفع المقدّم المطلوب من البنك عند الموافقة على التمويل
- البنك يُحوّل المبلغ المُموّل للمطوّر مباشرة
في شراء ريسيل:
- تدفع المقدّم للبائع عند التعاقد
- البنك يُصرف الباقي بعد فحص الأوراق والتقييم
الخطوة الأولى: احجز الوحدة، ثم قدّم طلب التمويل فوراً. الموافقة البنكية تستغرق 30-45 يوماً.
نصائح عملية لتجهيز المقدّم
- ابدأ الادّخار مبكّراً: خصّص 25-30% من راتبك الشهري لمدّة سنتين.
- استخدم حساب توفير مُنفصل: لا تخلط مبلغ المقدّم مع مصروفات الحياة اليومية.
- فكّر في بيع أصول: سيارة قديمة، قطعة أرض، أو شقة مورثة في منطقة أخرى.
- لا تستنزف كامل سيولتك: احتفظ بمبلغ احتياطي يُغطّي 6 أشهر مصروفات بعد دفع المقدّم.
- راجع عروض البنوك في نفس الأسبوع: الفوائد والشروط تتغيّر شهرياً.
الخلاصة
المقدّم ليس عائقاً إذا خطّطت له مبكّراً. احسب 20-25% من سعر الشقة، أضف 5-8% للمصروفات الإضافية، وابدأ الادّخار قبل البحث عن الوحدة بسنة على الأقلّ. السوق يتحرّك، لكن من يملك السيولة النقدية يملك القدرة على التفاوض والحصول على وحدة أفضل بشروط أفضل.