نظرة عامة على كمبوند زد الشيخ زايد
يمتدّ كمبوند زد على 165 فداناً عند الكيلو 28 طريق القاهرة-الإسكندرية الصحراوي. طوّرته شركة أورا للتطوير العقاري (Ora Developers) بالشراكة مع سيف للتطوير العقاري (Saif Group). بدأ التسليم الفعليّ للوحدات السكنية عام 2022، ويواصل المطوّر تسليم المراحل الأخيرة حتى 2026.
المساحة الإجماليّة موزّعة: 80% مساحات خضراء ومرافق مفتوحة، و20% عمران. الكثافة السكنيّة منخفضة نسبيّاً مقارنةً بكمبوندات مثل بيفرلي هيلز أو سوديك ويست.
الموقع قريب من مدينة الإنتاج الإعلامي (5 دقائق)، محور 26 يوليو (10 دقائق)، ومول مصر (12 دقيقة). المسافة إلى ميدان لبنان في المهندسين حوالي 25 دقيقة في ساعات غير الذروة.
المساحات المتاحة في زد
يقدّم الكمبوند 5 أنماط سكنيّة رئيسيّة:
الشقق (Apartments)
- مساحات من 105 متر (غرفتان) إلى 250 متر (أربع غرف + غرفة خادمة)
- معظم الوحدات المتاحة حاليّاً في السوق الثانوي (ريسيل) تتراوح بين 130 و180 متراً
- 60% من الشقق مطلّة على المساحات الخضراء أو البحيرات الصناعيّة
الدوبلكس (Duplexes)
- مساحات من 200 متر إلى 300 متر
- تصميم split-level في بعض المباني
- حديقة خاصة للأدوار الأرضيّة (15-30 متراً)
التاون هاوس (Town Houses)
- مساحات من 230 متر إلى 320 متر
- حدائق خاصة (50-100 متر)
- موقف سيارتين مغطّى
التوين هاوس (Twin Houses)
- مساحات من 280 متر إلى 380 متر
- حديقة خاصة (100-200 متر)
- معظمها ركن (corner)
الفلل المستقلّة (Standalone Villas)
- مساحات من 350 متر إلى 600 متر
- حدائق من 200 إلى 500 متر
- عدد محدود متاح في السوق الثانوي
الأسعار الفعليّة في 2026
البيانات التالية مجمّعة من إعلانات Aqarmap وProperty Finder ومن صفقات RE/MAX Jareed المسجّلة بين يناير ومارس 2026:
الشقق (تشطيب كامل، تسليم فوري)
- 130 متر (غرفتان): 5.5 – 6.2 مليون جنيه (42,000 – 47,500 جنيه/متر)
- 160 متر (ثلاث غرف): 6.8 – 7.8 مليون جنيه (42,500 – 48,750 جنيه/متر)
- 200 متر (أربع غرف): 8.5 – 9.8 مليون جنيه (42,500 – 49,000 جنيه/متر)
الدوبلكس (تسليم فوري)
- 220 متر: 10.5 – 12 مليون جنيه (47,700 – 54,500 جنيه/متر)
- 280 متر: 13 – 15 مليون جنيه (46,400 – 53,500 جنيه/متر)
التاون هاوس
- 250 متر: 13 – 15.5 مليون جنيه (52,000 – 62,000 جنيه/متر)
- 300 متر: 16 – 19 مليون جنيه (53,300 – 63,300 جنيه/متر)
التوين هاوس
- 300 متر: 18 – 22 مليون جنيه (60,000 – 73,300 جنيه/متر)
- 380 متر: 24 – 28 مليون جنيه (63,150 – 73,700 جنيه/متر)
الفلل المستقلّة
- 400 متر: 28 – 35 مليون جنيه (70,000 – 87,500 جنيه/متر)
- 550 متر: 42 – 55 مليون جنيه (76,300 – 100,000 جنيه/متر)
الأسعار أعلى بنسبة 8-12% عن المتوسّط في الشيخ زايد (حسب Aqarmap Q1 2026) بسبب الموقع، التشطيب، والمرافق.
أنظمة السداد المتاحة
السوق الأوّلي (المطوّر – الوحدات الأخيرة المتبقيّة)
- مقدّم 10-15%
- قسط تسليم 10%
- الباقي على 5-7 سنوات بدون فوائد
- تسليم معظم الوحدات الجديدة في Q3-Q4 2026
السوق الثانوي (ريسيل – استلام فوري)
- 60-70% من البائعين يقبلون التفاوض
- مقدّم 20-40% متعارف عليه
- الباقي نقداً أو تمويل بنكي
- خصم 3-7% للسداد الكامل نقداً شائع
حسب بيانات البنك المركزي المصري (CBE)، معدّل الفائدة على التمويل العقاري في مارس 2026 يتراوح بين 19.5% و21.5% للأفراد (قابل للتناقص). البنك الأهلي المصري وبنك مصر يقدّمان تمويلاً حتى 80% من قيمة الوحدة لمدّة 20 عاماً.
المرافق والخدمات داخل زد
التجاريّ والترفيهيّ
- Zed Business Park: مول ومكاتب إدارية (تشغيل جزئي منذ 2024)
- Zed Towers: 3 أبراج مختلطة (تجاري، إداري، سكني) بارتفاعات 170، 150، 125 متراً
- منطقة F&B بـ 18 مطعماً ومقهى (12 منها مفتوح حالياً)
- سينما سينابوليس (Ciné Polis) 8 صالات (افتتحت أواخر 2025)
- كارفور ماركت صغير (افتتح فبراير 2026)
الرياضة والصحّة
- نادٍ رياضيّ مركزيّ (Club House) بمساحة 8,000 متر: صالة جيم، مسبح أولمبي، ملاعب تنس وسكواش وبادل
- مسارات جري ودرّاجات بطول 6 كيلومتر
- 4 حمّامات سباحة موزّعة بين الأحياء السكنيّة
- مراكز يوغا ومساج داخل Club House
- ملعبان كرة قدم صغيران (5×5)
التعليم والأطفال
- حضانة Zed Nursery (حتّى عمر 4 سنوات، مصروفات 45,000 – 55,000 جنيه/سنة)
- منطقة ألعاب للأطفال في كلّ حيّ سكنيّ
- حديقة مركزيّة (Central Park) بمساحة 30 فداناً
الأمن والصيانة
- بوابات إلكترونيّة ببطاقة الوصول
- كاميرات مراقبة 24/7
- أمن خاصّ من شركة Falcon Group
- رسوم صيانة شهريّة: 8 – 12 جنيه/متر (حسب نوع الوحدة)
المدارس القريبة من كمبوند زد
لا توجد مدرسة داخل الكمبوند. المدارس الدوليّة القريبة:
على بُعد 5 – 10 دقائق
- British International School Cairo (BISC) – مدينة الإنتاج الإعلامي (مصروفات 200,000 – 280,000 جنيه/سنة)
- Cairo American College (CAC) – مدينة الإنتاج الإعلامي (مصروفات 280,000 – 350,000 جنيه/سنة)
- Futures Language School – حدائق أكتوبر (مصروفات 50,000 – 85,000 جنيه/سنة)
على بُعد 10 – 15 دقيقة
- Americana International School – الشيخ زايد (مصروفات 95,000 – 140,000 جنيه/سنة)
- Greenland International School – أكتوبر جاردنز (مصروفات 55,000 – 90,000 جنيه/سنة)
- Nile International School – بيفرلي هيلز (مصروفات 60,000 – 100,000 جنيه/سنة)
على بُعد 15 – 20 دقيقة
- Deutsche Schule der Borromäerinnen (DSB Cairo) – الدقّي (مصروفات 150,000 – 220,000 جنيه/سنة)
- Lycée Français du Caire – المنيل والمنصورة (مصروفات 120,000 – 200,000 جنيه/سنة)
الباصات المدرسيّة متوفّرة من معظم هذه المدارس إلى كمبوند زد. التكلفة السنويّة للباص: 12,000 – 22,000 جنيه حسب المدرسة والمسافة.
الحياة اليوميّة في زد: تقييم القاطنين
المواصلات والطريق الموقع على طريق القاهرة-الإسكندرية الصحراوي يوفّر وصولاً سريعاً إلى محور 26 يوليو ومدينة الإنتاج الإعلامي. لكنّ الخروج في ساعات الذروة (7:30-9:30 صباحاً و4:00-7:00 مساءً) يستغرق وقتاً أطول بسبب الكثافة المروريّة على المحور.
الزمن إلى:
- ميدان لبنان (المهندسين): 25-40 دقيقة حسب الساعة
- مدينة نصر (City Stars): 35-50 دقيقة
- وسط البلد: 30-45 دقيقة
- مول مصر: 12-18 دقيقة
- كايرو فيستيڤال سيتي: 40-55 دقيقة
التسوّق اليومي الكارفور الصغير داخل الكمبوند يغطّي الاحتياجات الأساسيّة. للتسوّق الأوسع:
- مول مصر (12 دقيقة): هايبر ماركت، ماركات عالميّة، مطاعم
- مول العرب (18 دقيقة): كارفور، سينما، مطاعم
- أركان مول (20 دقيقة): محلات سوبر ماركت، ماركات محليّة
سوق الخضار والفاكهة الأقرب في منطقة حدائق أكتوبر (10 دقائق) أو سوق الجمعة في 6 أكتوبر (15 دقيقة).
الخدمات الصحيّة لا توجد عيادات داخل الكمبوند. أقرب المستشفيات:
- مستشفى دار الفؤاد – 6 أكتوبر (12 دقيقة)
- مستشفى الشيخ زايد التخصّصي (15 دقيقة)
- مستشفى السعودي الألماني – الشيخ زايد (18 دقيقة)
- As-Salam International Hospital – المهندسين (28 دقيقة)
معظم القاطنين يفضّلون حجز مواعيد في العيادات الخاصّة بالمهندسين أو الدقّي للتخصّصات الدقيقة.
الطابع الاجتماعي كمبوند زد يجذب بشكل رئيسيّ:
- عائلات مصريّة شابّة (30-45 سنة) مع أطفال صغار
- أطبّاء ومهندسون وموظّفون في شركات متعدّدة الجنسيّات
- مصريّون مقيمون في الخارج يبحثون عن استثمار + سكن عائلي
نسبة الإشغال الفعليّ (حسب شركة الإدارة) حوالي 65% من الوحدات المسلّمة. الباقي مؤجّر أو فارغ (استثمار).
اللغة الشائعة في التعاملات اليوميّة: عربيّة. الإنجليزيّة في المطاعم والمحلّات التجاريّة داخل Zed Business Park.
الضوضاء والهدوء المساحات الخضراء الواسعة تعزل الأحياء السكنيّة عن الطريق الرئيسيّ. لكنّ الوحدات القريبة من طريق القاهرة-الإسكندرية (الصفّ الأوّل) تشهد ضوضاء مروريّة خلال الليل.
أفضل الأحياء هدوءاً:
- Phase 2: مطلّة على البحيرة الصناعيّة
- Phase 3: أبعد عن المحور الرئيسيّ
- الفلل والتاون هاوس في الصفوف الخلفيّة
مقارنة زد بكمبوندات الشيخ زايد الأخرى
| المعيار | زد (Zed) | بيفرلي هيلز | سوديك ويست | أو ويست |
|---|---|---|---|---|
| الموقع | الكيلو 28 صحراوي | محور 26 يوليو | بين محور 26 ومحور المريوطية | محور المحاور + طريق الواحات |
| المساحة الإجماليّة | 165 فدان | 500 فدان | 400 فدان | 1,000 فدان |
| سعر متر الشقّة | 42,000 – 49,000 | 38,000 – 50,000 | 45,000 – 58,000 | 50,000 – 70,000 |
| كثافة سكّانيّة | منخفضة | متوسّطة-عالية | منخفضة-متوسّطة | منخفضة |
| مدارس داخليّة | لا (حضانة فقط) | نعم (3 مدارس) | نعم (2 مدرسة) | نعم (4 مدارس) |
| التسليم | 2022-2026 | 2005-الآن | 2015-الآن | 2017-الآن |
| التجاريّ | مول صغير + Towers | Beverly Plaza متوسّط | Town Centre كبير | O Plaza كبير |
| المسافة إلى المهندسين | 25 دقيقة | 20 دقيقة | 22 دقيقة | 30 دقيقة |
متى يناسب زد؟
- تفضّل موقعاً قريباً من محور 26 يوليو ومدينة الإنتاج الإعلامي
- تبحث عن تصميم عصريّ وكثافة منخفضة
- لا تعتبر وجود مدرسة داخل الكمبوند أولويّة (ستختار مدرسة خارجيّة)
- ميزانيتك في نطاق 6 – 15 مليون جنيه للشقّة أو 15 – 30 مليون للتاون/توين هاوس
متى لا يناسب زد؟
- تريد مدرسة دوليّة داخل الكمبوند (اختر بيفرلي هيلز، سوديك ويست، أو ويست، أليجريا)
- ميزانيتك محدودة (أقلّ من 5.5 مليون جنيه) – انظر إلى حدائق أكتوبر أو دريم لاند
- تعمل في التجمّع أو مدينة نصر وتفضّل تقليل زمن التنقّل اليومي
نقاط قوّة وضعف زد
نقاط القوّة
- تصميم معماريّ عصريّ من شركة عالميّة (Naguib Sawiris + Ora)
- مساحات خضراء واسعة (80% من المشروع)
- قرب من محور 26 يوليو ومدينة الإنتاج الإعلامي ومول مصر
- مرافق رياضيّة وترفيهيّة متنوّعة
- Zed Towers يضيف طابعاً تجاريّاً وإداريّاً يرفع قيمة الكمبوند
- رسوم صيانة معقولة (8-12 جنيه/متر) مقارنةً بالمنافسين
نقاط الضعف
- لا توجد مدرسة داخل الكمبوند (فقط حضانة)
- التسوّق اليومي محدود (كارفور صغير فقط)
- بعض الوحدات القريبة من الطريق الصحراوي تعاني من الضوضاء
- الطريق إلى وسط القاهرة أو مدينة نصر طويل نسبيّاً خلال الذروة
- نسبة الإشغال الفعليّ أقلّ من 70% (يعني هدوءاً لكن قلّة حيويّة أحياناً)
كيف تشتري وحدة في زد؟
الخطوة الأولى: حدّد الميزانية الفعليّة احسب:
- ثمن الوحدة
- رسوم التسجيل (2.5% من قيمة العقد، تُدفَع للشهر العقاري)
- رسوم الصيانة لسنتين مقدّماً (بعض البائعين يطلبونها)
- تكاليف التشطيب إن كانت نصف تشطيب
- رسوم المحاماة (0.5-1% من قيمة الصفقة)
الخطوة الثانية: ابحث في السوق الثانوي (ريسيل) معظم الوحدات المعروضة في Aqarmap وProperty Finder هي ريسيل. ابحث عن:
- تسليم فوري (استلام فوري)
- تشطيب كامل (سوبر لوكس أو ألترا لوكس)
- موقع الوحدة داخل الكمبوند (Phase 2 أو 3 أهدأ)
- إطلالة (حديقة / بحيرة / شارع داخلي)
الخطوة الثالثة: اطلب معاينة لا تشترِ من الصور. زُر الوحدة مرّتين:
- مرّة نهاراً لرؤية الإضاءة الطبيعيّة والإطلالة
- مرّة مساءً أو عطلة نهاية الأسبوع لتقييم الضوضاء والحيويّة
الخطوة الرابعة: فاوِض بذكاء نقاط التفاوض الشائعة في زد:
- خصم 3-5% إذا كنت ستدفع نقداً كاملاً
- البائع يتحمّل رسوم الصيانة المتأخّرة (إن وُجدت)
- البائع يترك الأجهزة (تكييف، مطبخ، إضاءة) إن كانت الوحدة مفروشة
- تقسيط الجزء الباقي على 6-12 شهراً بدون فائدة (شائع في السوق الثانوي)
الخطوة الخامسة: التمويل البنكي (إن لزم) إذا احتجت تمويلاً عقاريّاً:
- البنك الأهلي المصري: حتى 80% تمويل، مدّة 20 سنة، فائدة متناقصة 19.5-21%
- بنك مصر: حتى 75% تمويل، مدّة 15-20 سنة، فائدة 20-21.5%
- بنك القاهرة: حتى 70% تمويل، مدّة 15 سنة، فائدة 20.5-22%
شروط التمويل:
- راتب ثابت أو دخل موثّق
- الدفعة الشهريّة لا تتجاوز 40% من دخلك الشهريّ الصافي
- كشف حساب 6 أشهر
- تأمين على الحياة طيلة مدّة التمويل
الخطوة السادسة: التسجيل بعد توقيع العقد، سجّل الوحدة باسمك في الشهر العقاري. الإجراءات تستغرق 3-6 أسابيع. الرسوم:
- 2.5% من قيمة العقد (رسوم التسجيل)
- 50-200 جنيه رسوم إداريّة
- رسوم المحامي أو الوكيل العقاري (0.5-1%)
هل زد استثمار جيّد؟
حسب بيانات Aqarmap، العائد الإيجاري السنوي في كمبوند زد يتراوح بين 4.5% و6% حسب نوع الوحدة:
الشقق
- 130 متر: إيجار شهري 8,000 – 10,000 جنيه → عائد سنوي 5 – 5.5%
- 200 متر: إيجار شهري 12,000 – 15,000 جنيه → عائد سنوي 4.8 – 5.3%
التاون هاوس
- 250 متر: إيجار شهري 18,000 – 22,000 جنيه → عائد سنوي 4.5 – 5%
التوين هاوس والفلل
- 350 متر: إيجار شهري 28,000 – 35,000 جنيه → عائد سنوي 4.2 – 5%
الطلب على الإيجار مرتفع من:
- موظّفي شركات الإنتاج الإعلامي القريبة
- عائلات خليجيّة ومصريّين مغتربين يبحثون عن سكن مؤقّت
- موظّفي شركات متعدّدة الجنسيّات في الشيخ زايد
لكنّ العائد أقلّ من مناطق مثل أكتوبر جاردنز (6-7%) أو دريم لاند (6.5-8%) لأنّ أسعار الشراء في زد أعلى.
الاستثمار الأفضل في زد:
- شقق صغيرة (130-160 متر) مع تسليم فوري → سيولة أعلى، إيجار أسرع
- وحدات ركن (corner) → سعر بيع أعلى عند إعادة البيع
- Phase 2 و3 (الأهدأ) → طلب إيجاري أعلى من العائلات
توقّعات ارتفاع الأسعار:
- 8-12% سنويّاً حتى 2028 حسب تقرير Property Finder (أقلّ من متوسّط السوق 15-18% بسبب كثرة المعروض)
- بعد اكتمال Zed Towers والمرافق التجاريّة، قد يرتفع الطلب بنسبة 10-15%
خلاصة: هل زد مناسب لك؟
كمبوند زد خيار ممتاز إذا:
- ميزانيتك بين 5.5 و30 مليون جنيه
- تعمل في منطقة الشيخ زايد أو مدينة الإنتاج الإعلامي أو غرب القاهرة
- تبحث عن تصميم عصريّ ومساحات خضراء واسعة
- لا تعتبر وجود مدرسة داخل الكمبوند أولويّة (ستختار مدرسة خارجيّة قريبة)
- تفضّل كثافة سكّانيّة منخفضة على الحيويّة التجاريّة الكبيرة
لكنّه قد لا يناسبك إذا:
- تريد مدرسة داخل الكمبوند (اختر بيفرلي هيلز أو أو ويست أو سوديك ويست)
- ميزانيتك أقلّ من 5.5 مليون جنيه (انظر حدائق أكتوبر أو دريم لاند)
- تعمل في التجمّع أو مدينة نصر (زمن التنقّل اليومي طويل)
- تبحث عن عائد إيجاري أعلى من 6% (انظر أكتوبر جاردنز أو New Zayed)
فريق RE/MAX Jareed ساعد 47 عائلة في شراء وحدات بكمبوند زد بين 2023 و2026. إذا كنت تفكّر في الشراء أو البيع أو الاستثمار، تواصَل معنا للحصول على تقييم مجّانيّ لوحدتك أو استشارة شخصيّة مبنيّة على ميزانيتك واحتياجاتك الفعليّة.